Een hypotheek aanvragen als zelfstandig ondernemer, zzp’er, freelancer of DGA, werkt net even anders dan wanneer je in loondienst bent. Waar een werkgever maandelijks een vast inkomen uitbetaalt, fluctueert jouw omzet. Dat betekent niet dat een hypotheek krijgen moeilijk is, maar wel dat de hypotheekverstrekker meer inzicht wil in jouw financiële situatie en toekomstbestendigheid.
Hoe kijkt een geldverstrekker naar een ondernemer?
Bij ondernemers draait het minder om het inkomen van dit moment en meer om de bestendigheid ervan. Banken willen antwoord op drie hoofdvragen:
- Hoe stabiel is je inkomen over de afgelopen jaren?
- Is jouw onderneming levensvatbaar voor de komende jaren?
- Kun je langdurig aan je hypotheekverplichtingen voldoen?
Daarom beoordelen zij niet alleen bankschriften en contracten, maar vooral:
- Winst uit onderneming (netto winst vóór belasting)
- Schommelingen in omzet en kosten
- Toekomstverwachtingen van de branche
- De financiële positie van je bedrijf (solvabiliteit, liquiditeit)
Hoe sterker jouw financiële fundament, hoe hoger de maximale hypotheek en hoe scherper de rente.
Hoe wordt het toetsinkomen voor ondernemers berekend?
Het toetsinkomen (het inkomen dat telt voor de hypotheek) wordt anders vastgesteld dan bij loondienst.
Ondernemers langer dan 3 jaar actief
De meeste banken gebruiken het gemiddelde van de laatste drie volledige boekjaren, tenzij het meest recente jaar lager is, dan geldt vaak het laagste jaar.
Voorbeeld:
- 2022: €60.000 winst
- 2023: €70.000 winst
- 2024: €50.000 winst
Toetsinkomen = €50.000 (laagste jaar), of een gemiddeld inkomen als de daling verklaarbaar is.
Ondernemers 1–3 jaar actief
Steeds meer banken bieden mogelijkheden voor jonge ondernemingen. Zij kijken dan bijvoorbeeld naar:
- prognose-inkomen van accountant of erkend adviseur
- reeds behaalde omzet
- branchevooruitzichten
- persoonlijke ervaring in het vakgebied
Het toetsinkomen wordt dan conservatiever vastgesteld.
Starters binnen 12 maanden actief
Mogelijkheden zijn beperkt, maar bestaan wel:
- sommige geldverstrekkers gebruiken een prognose-inkomen,
- anderen hanteren een inkomen uit loondienst van vóór de start, mits je in dezelfde branche bleef.
Welke documenten heb je nodig als ondernemer? De standaardlijst bestaat uit:
Verplichte stukken
- Jaarcijfers laatste 3 jaar (balans + winst- en verliesrekening)
- Inkomstenbelastingaangiften en -aanslagen
- Actuele cijfers van het lopende jaar
- Uittreksel Kamer van Koophandel
- Zakelijke én privé bankschriften
Afhankelijk van je situatie
- Prognose-inkomen accountant of financieel adviseur
- Contracten met opdrachtgevers (relevant voor zzp’ers met vaste klanten)
- Lopende leningen en leasecontracten
- Voor DGA’s: salarisstroken + jaarrekening van de B.V.
Hoe completer je dossier, hoe sneller de beoordeling.
NHG voor ondernemers: extra kansen
Een ondernemer kan óók een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten.
NHG bekijkt je onderneming via de Inkomensverklaring Ondernemer, opgesteld door een onafhankelijke rekenmeester.
Veelgemaakte fouten door ondernemers (en hoe je ze voorkomt)
- Geen actuele cijfers paraat
Zorg dat jouw boekhouder altijd een recente winst- en verliesrekening kan leveren. - Wisselende omzet onvoldoende onderbouwen
Leg groei of dalingen uit met opdrachten, investeringen of marktomstandigheden. - Privé en zakelijk door elkaar gebruiken
Houd zakelijke kosten strikt gescheiden, banken willen transparantie. - Te laat advies inwinnen
Plan minimaal 6 maanden vóór je koopplannen een hypotheekcheck.
Tips om je kansen op een hypotheek te vergroten
- Bouw een stabiele financiële historie op
- Zorg voor reserves op je zakelijke of privé spaarrekening
- Gebruik een prognose door een erkend financieel adviseur
- Verlaag of los (zakelijke) leningen af
- Houd je administratie overzichtelijk
- Werk met langdurige opdrachtrelaties waar mogelijk
- Overweeg NHG voor extra zekerheid en rentekorting
Conclusie: ondernemen en een hypotheek gaan prima samen
Een hypotheek als zelfstandig ondernemer vraagt wat meer voorbereiding, maar met de juiste cijfers, een goede onderbouwing en professioneel advies kun je net zo eenvoudig een huis kopen als iemand in loondienst. Sterker nog: steeds meer geldverstrekkers ontwikkelen specifieke producten voor ondernemers, waardoor de mogelijkheden groeien.
Wil je weten wat jij als ondernemer kunt lenen, welke geldverstrekker het beste bij jouw situatie past of hoe je jouw toetsinkomen zo gunstig mogelijk presenteert? Dan helpen we je graag verder met een persoonlijk advies.